公寓漏水:分契物业保险的免赔额由谁来付?

要看损坏从哪里开始、原因是什么。维州消费者事务局(Consumer Affairs Victoria)说,如果理赔只涉及某位业主的单元,或者理赔是由这位业主、其租客或访客的疏忽或故意行为造成的,业主委员会可以就免赔额向这位单元业主单独收费。漏水损坏了公共区域或者好几个单元,又没有哪位业主有过错时,免赔额通常由业主委员会承担,所有业主通过物业费分摊。

建筑保单的理赔由谁提交

在维州,给建筑投保的是业主委员会,不是每位业主。维州消费者事务局说,除了只有两个单元的分契物业,每个业主委员会都必须为公共区域上的建筑持有重建和重置保险,并为公共区域持有不低于 2000 万澳元的公众责任保险。保单属于业主委员会,理赔也以它的名义提交,大多数楼里就是由物业经理办手续。

天花板正在滴水的业主,常常对这一点感到意外。您不能自己打电话给分契物业的保险公司,指望它出面处理。要书面向物业经理报告漏水,附上照片和您第一次发现的日期,理赔提交后问清理赔编号。如果水还在流,告诉物业经理您关了什么、什么时候关的。这些细节最后都会进评估师的档案。

漏水从哪里开始,决定了后面的一切

楼里的每一宗水损理赔都围绕两个问题:水从哪里来?是什么让它漏出来?共用墙里的立管裂了,是公共区域的问题。一个单元里的洗衣机水管爆了,是这个单元的问题,哪怕损坏出现在楼下那户。

单元和公共区域的界线,由分契图则和业主委员会的规则划定。有些图则把边界划在墙的内侧,有些划在别处,所以每栋楼都不一样。正因为这样,物业经理通常会先派水管工查清水源,再去算分契物业的免赔额由谁来付。

原因和位置一样重要。分契物业保单通常不保逐渐老化、防水层失效导致的进水和有缺陷的建筑工程。一个慢慢漏了两年的淋浴间防水层,可能根本算不上理赔,这时要问的是维修费谁付,而不是免赔额谁付。

业主委员会什么时候可以把免赔额转给某位业主

那么分契物业的免赔额到底由谁付?维州消费者事务局列出了三种情形,业主委员会可以向某位单元业主单独收费,而不是把费用摊进所有人的物业费:

• 有过错。因单元业主、租客或其访客的过失、故意行为或疏忽造成的理赔,由此产生的免赔额或上涨的保费。
• 公共区域的损坏不在保险范围内。单元业主或租客对公共区域造成的损坏,保单不赔,或者修理费低于免赔额。
• 理赔只涉及一个单元。只与这位业主的单元有关的理赔的免赔额,不管有没有人疏忽。

第三条最容易让人措手不及。如果损坏只在您的公寓里面,而理赔是在建筑保单下提出的,即使您什么都没做错,业主委员会也可以向您收取免赔额。漏水损坏了公共区域或者不止一个单元,又不是哪一位业主造成的,这笔费用通常由业主委员会承担。

分契物业的免赔额按整栋楼设定,很多保单对水损另设一个免赔额,比明细表上的标准免赔额更高。在下一次漏水之前就向物业经理问清现行免赔额,不要等到漏了之后。

您自己的保单能赔什么

维州消费者事务局指出,单元业主可以在业主委员会的保单之外,自己为单元的损坏或者自己在公共区域中的权益投保。对大多数自住业主来说,就是一份为公寓设计的住宅及家财保险。

进水时它有三个作用。它赔您的家具、电子产品和其他财物,这些建筑保单不管。分契物业保单只按建筑原样承保时,它可以赔您后来加的装修,比如翻新的厨房或新铺的地板。有些家财保单还包含分契免赔额保障,在费用摊到您头上时赔付,通常有约定限额。依赖这一项之前先读这一节,因为不是每份保单都有。

如果漏水来自楼上那户,您的家财理赔不必等业主委员会把过错查清。您的保险公司可以先按您的保单赔付,再向造成损失的人追偿。

如果您认为这笔费用收错了

书面问物业经理,这笔费用依据的是哪一条,并索要水管工报告的副本。很多争议到这里就结束了,因为报告显示那根水管其实属于公共区域。

如果没有结束,维州消费者事务局介绍了三个步骤。第一步,每个业主委员会都必须有内部投诉程序,单元业主可以用指定的投诉表格书面投诉;业主委员会决定不采取行动的,必须给出书面理由。第二步,单元业主可以向维州争议调解中心(Dispute Settlement Centre of Victoria)求助,前提是各方都同意参与。第三步,可以把事情交给维州民事与行政仲裁庭(VCAT)。维州消费者事务局还指出,VCAT 可以命令单元业主支付业主委员会追讨欠款的合理费用,所以对有争议的费用置之不理,可能让代价更高。

这些都不能代替针对您的分契图则和具体情况的法律意见,但能告诉您先该问哪些问题。

FRS 怎么做

对业主委员会,我们在安排保单之前核对免赔额的结构、单元之间的水损怎么处理,并把建筑保额和最新估值对照。水管爆裂报上来时,我们协助物业经理提交理赔,和保险公司一路跟进。对单元业主,我们在报家财保险价之前先读分契物业保单的明细表,这样您不会为建筑保障付两次钱,也清楚分契免赔额有没有保障。如果您现在就要提交理赔,我们的理赔页面列出了要发送哪些资料。

建筑保单的保障条款和常见除外责任,请看我们的分契物业保险页面。

常见问题

业主委员会可以让我付分契物业的免赔额吗?

有些情况下可以。维州消费者事务局说,理赔只涉及这位业主的单元,或者理赔由业主、其租客或访客的疏忽或故意行为造成时,业主委员会可以就免赔额向这位单元业主单独收费。其他情况下,免赔额通常通过物业费分摊。

漏水的分契物业保险理赔由谁提交?

业主委员会,因为建筑保单是以它的名义投保的。大多数楼里由物业经理向保险公司提交理赔。书面向物业经理报告漏水,附上照片和您第一次发现的日期,并要来理赔编号,方便跟进进展。

我的家财保险赔分契物业的免赔额吗?

有些保单赔。部分为公寓设计的住宅及家财保单,包含业主委员会向您收取的免赔额的保障,通常有约定限额,其他保单则不包含。漏水之前先查保单条款或者问您的经纪人,因为分契物业水损理赔的免赔额可能不低。

不同意免赔额收费怎么办?

书面问物业经理这笔费用依据哪一条,并索要水管工报告。解决不了的话,先走业主委员会的内部投诉程序,各方都同意的话再找维州争议调解中心,最后是 VCAT。维州消费者事务局在网站上列出了这些步骤。