建筑工程保险由谁安排:建筑商还是业主?

在澳大利亚,大多数建筑工程的建筑工程保险由建筑商安排,因为建筑商控制工地,交付之前工程损坏的重建费用由建筑商承担。自建房项目、发包方统一安排的保险方案,以及部分在有人使用的建筑里做的翻新,由业主安排。决定这件事的是合同,不是惯例。开工前先读保险条款,索要在保证明,并确认保额与合同全额一致。

建筑工程保险到底保什么

建筑工程保险,也叫 construction works 或 builders risk,保的是施工期间的工程实体。建到一半的结构、存放在工地的材料和运输途中的材料都在它之下。火灾、风暴、撞击、恶意破坏和盗窃是它通常回应的损失原因。大多数保单还赔出险后清理残骸的费用,以及随工程一起毁掉的图纸的重绘费用。

它是针对未完工资产的财产保险。它不负责公众的人身伤害,到实际完工时终止,之后由业主自己的财产保单接手。对住宅扩建来说,这意味着建筑商的保单和现有的住宅及家财保险要在交付时接得严丝合缝,中间不能有空档。business.gov.au 也因此把它们作为不同种类的商业保险来对待。

标准合同下由谁安排建筑工程保险

大多数工程是建筑商。标准的住宅和商业建筑合同要求建筑商按合同全额为工程投保,把保单持有到交付,并在业主要求时出示证明。维州消费者事务局(Consumer Affairs Victoria)关于建筑合同的指引从业主的角度说了同一件事:合同写明谁保什么,业主付定金之前应该索要在保证明。

义务跟着风险走。工程交付之前,任何烧毁、被淹或被盗的东西,恢复费用由建筑商承担。保单就是建筑商为这项义务准备资金的方式。合同没有写的,建筑商通常仍是对工程有可保利益的一方,这也是保障默认落在建筑商那里的另一个原因。

什么时候改由业主安排

常见的有三种情况:

• 自建房项目。没有负有投保义务的总承包商,所以业主以自己的名义投保建筑工程保险,通常同时加上工地责任保险。
• 较大商业工地上由发包方统一安排的保险方案。开发商为整个项目投保,每个工种都在这一份保单下施工,避免各分包之间出现缺口。
• 在有人使用的建筑里做装修和翻新,财产保险公司不愿把保障延伸到施工,业主就为这项工程另外安排一份保单。

重复投保本身也是问题。如果建筑商和业主都给同一项工程投了保,两家保险公司争分摊比例的时候,理赔可能卡住,工地跟着停工。定一次,写进合同,让另一方可以依赖它。

公众责任在建筑工程保险旁边,不在它里面

建筑工程保险赔的是工程受到的损坏。责任保险赔的是工程损坏了别人。一块木板掉在停着的车上,水漏到楼下的单元,路人在工地边界受伤:这些是公众责任索赔,建筑工程保险不管。建筑合同通常要求建筑商两样都持有,并在责任保单上把业主注明为利益相关方,这样因建筑商的工作引起的索赔,业主也有保障。

建筑商自己的工人受伤又是第三件事。在维州这属于 WorkCover,WorkSafe Victoria 说明了哪些雇主必须登记、保费按什么计算。被视同工人的分包人可能把没有登记的建筑商拖进麻烦,所以值得早点核对。

保额,以及工程变更带来的缺口

建筑工程保险通常按合同全额投保,这个数字要跟得上工程。问题通常出在变更上。合同签的时候是一个金额,经批准的变更让它越来越大,保单却一直没有调整,工程的后半段就在不知不觉中保额不足。投保之初就问保险公司变更怎么处理,因为有些保单允许在申报金额之上留一个余量,有些不允许。

第二个常见缺口是原有结构。翻新时,原本就在的那部分建筑不会自动包含在建筑工程保单里,而业主的财产保险公司在施工开始后可能限制保障。定好原有结构由谁投保,并写下来。

开工前要核对什么

• 先读保险条款。它写明投保方、保额的计算基础,以及保单要保多久。
• 要在保证明,不要口头保证,并核对上面印的工地地址。
• 确认保额是合同全额,包括已批准的变更,另加残骸清理和专业费用。
• 核对保修期或缺陷责任期。很多合同要求保单延续到交付之后。
• 核对免赔额由谁付,以及翻新时原有结构是否包含在内。业主最常栽在这个缺口上。

FRS 怎么做:我们在安排保单之前先读合同里的保险条款,让保障对应合同实际要求的内容,而不是套用通用模板。同一项工程两样都需要时,我们把建筑工程保险和责任保险一起安排,正确注明利益相关方,并把在保证明备好,方便发包方在项目中途索要。工地上出了事,我们与保险公司一起跟进理赔,不让建筑商和业主自己去争。

如果您有工程即将开工,我们的建筑工程保险页面列出了我们能安排什么、需要您提供什么。

常见问题

自建房工程的建筑工程保险由谁安排?

业主。没有总承包商,就没有其他负有投保义务的一方,所以业主以自己的名义投保建筑工程保险,通常再为工地加上公众责任保险。工程上的各工种有自己的责任保单,但那些保单不保正在建的结构。

业主应该列在建筑商的保单上吗?

通常应该,作为利益相关方或共同被保险人。这让业主对赔款有直接权益,不用靠建筑商转交,第三方因建筑商的工作提出索赔时,业主也有保障。签合同之前就书面提出这个要求。

建筑工程保险什么时候终止?

大多数保单在实际完工或交付时终止,合同有要求的,有时到缺陷责任期结束时终止。从那时起,建成的建筑应该放到财产保单或住宅保单上。交接听其自然,建筑就是这样出现几个星期没有保险的。

建筑工程保险和住宅建筑保险是一回事吗?

不是。住宅建筑保险(domestic building insurance),有时叫 builders warranty,在建筑商去世、失踪或资不抵债时回应,在维州,超过规定金额的住宅建筑工程必须投保。建筑工程保险保的是施工期间工程的实体损坏。一个项目可能两样都需要。