商业租约要求您买哪些保险?

大多数商业租约要求租户按写明的限额持有公众责任保险,给自己的装修、存货和玻璃投保,并在入驻前和每次续保时向业主提供在保证明。很多租约还要求在保单上注明业主的权益。这些义务来自租约本身,不是来自法律,所以您要买什么,由您手上那份文件的条款决定。

保险条款在哪里,它约束您做什么

在商业或零售租约里,保险义务集中在文件中段的一个条款里,标题是 Insurance 或 Tenant’s Insurance,相关责任还分散在赔偿责任、维修和违约条款中。这个条款属于私人合同法。没有哪一部普遍适用的法律规定租户必须按某个限额持有公众责任保险。要求由业主写,您签字时接受。所以商业租约的保险要求,这条街和下一条街都可能不一样,想知道自己的,只能读眼前这份文件。

读的时间是有的。维州小企业专员(Victorian Small Business Commission,VSBC)说明,谈判一开始,业主就必须把拟定租约的副本和 VSBC 给租户的信息手册交给租户,披露声明必须在签订租约前至少 14 天提供。签字前花十分钟看保险条款,好过签字后争上一年。

几乎每份租约都有的义务

• 写明限额的公众责任保险。临街商铺、办公室或小型仓库的租约,常见的是 1,000 万或 2,000 万澳元。背后有贷款机构的业主可能要求更高。
• 您自己的财产。装修、固定装置、设备、存货,往往还有平板玻璃,按全额重置价值投保,不是按账面价值。
• 有员工就要工伤保险。business.gov.au 把工伤保险列为企业有了雇员后法律可能要求的保障,同时列出的还有部分州对某些职业要求的公众责任保险,以及企业使用车辆时的第三方人身伤害保险。
• 证明。接手场所之前提供一份在保证明,租期内每次保单续保再提供一份新的。
• 一项不作为义务。承诺不在场所内做任何会让业主自己的保单失效或保费上涨的事。店里添了油炸炉、喷漆房或电池储存间,却没有人告诉保险公司,这个条款就会起作用。

临街商铺通常用一个套餐就能满足这五项,我们的临街商铺保险页面有说明。

注明业主权益,以及更进一步的要求

大多数租约要求在租户的责任保单上注明业主的权益。实际操作中,经纪人向保险公司申请批单,之后在保证明上会在保单旁列出业主的名字,这样因您占用场所引起的索赔,业主也能享有这份保障。

有些租约要求更多。它们要求把业主列为附加被保险人,要求加交叉责任条款,或者要求保险公司放弃向业主追偿的权利。这是三项不同的要求,价格不同,也不是每家保险公司都全部同意。请把条款原文一字不改地发给经纪人。转述是对不上的起点,等到交接前两天中介把在保证明退回来,问题才露出来。

保险作为杂费:您可能也在为业主的保单付钱

VSBC 说明,按《2003 年零售租赁法》,除非租约列明,租户没有责任支付杂费(outgoings)。它还说明,业主必须在签订租约之前,以及在业主每个会计期开始前至少一个月,就租户预计要付的杂费给出书面估算;没有给出这份估算的,租户不需要支付杂费。VSBC 补充说,如果租户只支付 GST、水电燃气费、市政费和保险费,并且附有付款凭证,业主的年度费用报表不必经过审计。

保险出现在这份清单里是有原因的:业主建筑保险保费的一部分,是转给零售租户的最常见杂费之一。一家店可以一边分担建筑保单,一边持有自己的整套保险,两者谁也替代不了谁。要问清楚估算里包含哪些保单,并索要发票,因为保费在续保时大涨,也会落到您每月的数字上。

业主的保单不替您做什么

商业物业业主保险保的是建筑、业主的固定装置、业主损失的租金和业主的责任。它到租赁范围的边界为止,所以您的装修、您的存货和您损失的营业额都在它之外。火灾之后,业主的保险公司重建,业主领租金损失赔偿,租户却没有场所、没有收入,装修还要再付一次钱。这个缺口由营业中断保险来补,有些租约现在已经要求投保。

还有两处要读。很多租约规定,即使业主有建筑保险,租户或其顾客造成的损坏仍由租户负责。另外,业主的保险公司赔了您造成的损坏之后,可能向您追回这笔钱,除非租约或保单另有规定。

签字前值得做的核对

商业租约的保险要求,在草稿阶段改起来便宜,事后争起来贵。有六处值得花时间:

1. 责任限额,以及它对应的是不是您场所里可能发生的最坏情况,而不是业主模板里的那个数字。
2. 店面玻璃由谁投保。它值钱,会碎,租约里两种分法都有。
3. 是否要求营业中断或租金损失保障,要求多少个月。
4. 许可用途,它必须和保险公司记录的行业描述一致。租约写零售,保单写外卖食品,这个问题等到理赔时就会出来。
5. 在保证明什么时候要交,哪位中介或资产经理要收。
6. 杂费估算里有哪些保险,金额是多少。

FRS 怎么做:我们读您拿到的那份租约的保险条款,列出它产生的每一项义务,并按租约的用词安排逐项对应的保障。我们出具中介要的在保证明,租约要求时注明业主权益,并把续保日期记进日程。条款要求的东西保险公司不会同意的,我们在您签字之前就告诉您。

如果您正在审阅租约,请先看我们的公众责任保险页面,并把条款发给我们。

常见问题

业主可以指定我的公众责任限额吗?

可以,在租约范围内。限额是业主提出、您签字时接受的合同条款,所以签之前可以谈,签之后有约束力。商铺、办公室和小型仓库的租约,常见的要求是 1,000 万或 2,000 万澳元。核对这个数字时要对照您自己的风险,不只是对照条款。

注明业主权益到底有什么作用?

它把业主记录在您的责任保单上,这样因您占用场所引起的索赔,业主也能享有这份保障。经纪人向保险公司申请批单,之后在保证明上会显示出来。列为附加被保险人,或者加交叉责任条款,是另一项更大的要求。

我必须为业主的建筑保险付钱吗?

租约写了才要付。VSBC 说明,除非租约列明,零售租户没有责任支付杂费,业主必须在租约开始前和每个会计期之前给出书面估算。保险是最常转给租户的杂费之一,所以要问清楚估算里有哪些保单。

错过在保证明的提交期限会怎样?

拿不出投保证明通常构成违反租约,即使保单有效,也可能招来违约通知。这类情况大多是手续问题,不是真的保障有缺口。把续保日期和中介的邮箱记在同一个地方,让经纪人在保单续保那天就把在保证明发过去。