房东保险与住宅保险:出租房需要哪一种?

投资房需要房东保险。房东保险和住宅保险怎么选,关键看谁住在房子里:住宅保单是为自住业主设计的,与租客有关的理赔,多数保险公司不会在住宅保单下赔付。房东保险按同样的方式保障建筑,再加上出租带来的风险,例如租金损失、租客恶意损坏,以及对作为房屋占用人的租客所负的责任。

住宅保单是为什么设计的

标准的住宅及家财保单假定业主住在里面。它为建筑承保火灾、风暴、水损、撞击和盗窃,为家庭财物承保,并保障业主对访客的法律责任。定价和条款都建立在这种居住状态上。您告诉保险公司房子是自住的,保单依赖的就是这句陈述。

居住状态变了,保单不会跟着变。房子已经租出去,却还挂在住宅保单上,是这类问题里最常见的一种,而且通常在理赔时才暴露,不是在续保时。Moneysmart 关于住宅保险的指引说得很直接:情况有变要告诉保险公司,而居住状态是最要紧的变化之一。

房东保险与住宅保险:到底差在哪里

建筑条款看起来差不多。区别在于那些住宅保单没有理由包含的条款:

• 租金损失:承保事件之后房子无法居住,维修期间房贷照样有钱还。
• 欠租或租客弃租:租客停止付租,租约结束时还欠着钱。
• 租客或其客人的恶意或故意损坏:多数住宅保单的故意破坏保障不包括这一项。
• 租客盗窃:普通住宅条款同样不保。
• 对租客的责任:租客是占用人而不是访客;也包括对租客请进来的任何人的责任。
• 与租赁纠纷或驱逐有关的法律费用:很多房东条款都有。

这两种产品分开存在,就是因为这些额外的保障。拿一份住宅保单,再加进一个租客,条款定价所依据的假定就被您拿掉了。

出租房里的家财,范围更窄

房东常以为家财指的是租客的家具。不是。租客自己的东西由租客自己投保,保不保由他们决定。房东家财指的是业主提供的东西:地毯、窗帘、灯具、电器,以及带家具出租时的家具。维州消费者事务局(Consumer Affairs Victoria)的租房信息列明了房屋状况报告的流程,这份报告实际上也是业主在房子里有哪些东西的记录。

这部分保额要按今天重新购置这些物品的费用来定,不是按当初的买价。把它和标准住宅及家财保险保单在自住房里对同样物品的处理比一比,差别主要在范围,不在方法。

建筑保额怎么定,两种情况是一回事

不管房子是业主自住还是出租,建筑都要按重建费用投保:拆除、清理场地、现行建筑标准、专业费用,以及工程需要的时间。市场价和买入价都是错的数字,因为两者都不反映建造成本。Moneysmart 的家财保险指引讲了类似的道理:要一个房间一个房间地列出物品,不要猜一个整数。

墨尔本的重建成本近几年变化很大,所以买房时定的数字很少还是对的。续保时审一次,每次装修之后再审一次。

公寓的情况又不一样

如果投资房是业主委员会名下楼盘里的一个单元,建筑已经由业主委员会投保。在房东保单下再保一次,既浪费钱,也让理赔变复杂。业主仍然需要的是单元内部装修、房东家财、租金损失和单元内的责任。这是另一个保额,往往小得多。我们的分契物业保险页面说明了业主委员会的保单保到哪里为止、单元业主自己的保障从哪里开始。

让业主措手不及的几种情况

搬到海外、把自住房租出去,是最典型的一种。保单照旧自动续下去,居住状态已经变了,却没有人告诉保险公司。短租是第二种:很多房东条款是按住宅租赁协议写的,把度假出租当作另一种风险,必须申报。长期空置是第三种,因为多数财产保单在房子无人居住超过规定期限后会限制保障。

这些都不是暗藏的除外条款。它们全是申报问题,理赔之前解决都很便宜,理赔之后就很贵。

FRS 做什么:我们先看房子实际怎么用,再安排与之相符的保障,包括那些不好处理的情况,例如部分出租的房子、两任租客之间空着的房子,或者建筑已经由业主委员会保单承保的单元。我们按现在的重建和重置成本核对保额,而不是把去年的数字照搬过来。出了事,理赔也由我们处理。

如果您有出租房或者正准备买一套,我们的房东保险页面列出了签租约之前保单应该包含什么。

常见问题

房子租出去之后,还能继续用住宅保单吗?

不能,这样不稳妥。租客一搬进来,保单承保时依据的居住状态就变了,而恶意损坏、租客盗窃或租金损失这类与租客有关的理赔,不在标准住宅条款之内。请在租约开始之前告诉保险公司,并换成房东保单。

房东保险保租客的个人物品吗?

不保。租客自己的家具、衣物和电子产品,由租客以自己的名义买家财保单。房东家财指的是业主提供的物品,例如地毯、窗帘、灯具、电器,以及带家具出租时的家具。

公寓楼里的一个单元,值得买房东保险吗?

通常值得,只是范围小一些。业主委员会为建筑投保,所以单元业主投保的是内部装修、房东家财、租金损失和单元内的责任。它比给独栋房屋投保便宜,也补上了业主委员会保单留下的缺口。

租客直接搬走,租金损失保障适用吗?

只有条款包含欠租保障时才适用,而这项保障各家保险公司差别很大。承保事件之后的租金损失,例如火灾让房子无法居住,是标准保障。租客停止付租造成的欠租是另一项权益,有自己的条件和限额。